Λύση ή τροποποίηση μισθωτηρίου στο myAADE: Πώς το κάνεις μόνος σου, χωρίς λογιστή και χωρίς πρόστιμο 100 ευρώ

Πολλοί ιδιοκτήτες δηλώνουν το μισθωτήριο την ημέρα που υπογράφεται και μετά το ξεχνούν. Ο ενοικιαστής φεύγει νωρίτερα, το μίσθωμα αλλάζει ή το συμβόλαιο λήγει, αλλά στο myAADE η μίσθωση παραμένει ενεργή. Το αποτέλεσμα είναι να μπορεί να συνεχίσει να εμφανίζεται εισόδημα που δεν υπάρχει πια και να κινδυνεύει ο ιδιοκτήτης με πρόστιμο. Το καλό είναι ότι η διόρθωση γίνεται ηλεκτρονικά, μέσα σε λίγα λεπτά και χωρίς λογιστή, αρκεί να γνωρίζετε τους κανόνες και τις προθεσμίες. Ας τα δούμε με τη σειρά.

Μια διευκρίνιση για το όνομα της υπηρεσίας

Στο myAADE η σχετική εφαρμογή ονομάζεται «Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων» (στη νομοθεσία, «δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης»). Ένα ευρύτερο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) αναφέρεται από την ΑΑΔΕ ως μεταγενέστερη φάση, χωρίς ημερομηνία έναρξης, οπότε δεν χρειάζεται κάτι από εσάς για αυτό σήμερα.

Τι χρειάζεστε

• Κωδικούς TAXISnet του εκμισθωτή (ή του καθενός από τους συνιδιοκτήτες, αν υπάρχουν περισσότεροι).
• Τα στοιχεία της μίσθωσης, όπως έχει δηλωθεί: αριθμό δήλωσης, ΑΤΑΚ του ακινήτου, ΑΦΜ μισθωτή.
• Την ημερομηνία που λύθηκε ή άλλαξε η μίσθωση, και, για τροποποίηση, τους νέους όρους (μίσθωμα, διάρκεια κ.λπ.).
• Κατά προτίμηση το σχετικό έγγραφο, π.χ. το συμφωνητικό λύσης, το νέο ιδιωτικό συμφωνητικό ή τη δικαστική απόφαση. Φυλάξτε το, γιατί θα το χρειαστείτε αν υπάρξει ποτέ έλεγχος.

Ποιος κάνει τι

• Ο εκμισθωτής. Είναι αυτός που έχει την υποχρέωση να υποβάλει τη δήλωση, για μίσθωση, τροποποίηση ή λύση. Η υποχρέωση ισχύει και για τον υπεκμισθωτή και για τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης.
• Οι συνιδιοκτήτες. Αν το ακίνητο έχει περισσότερους ιδιοκτήτες, τη δήλωση υποβάλλει ένας. Οι υπόλοιποι ειδοποιούνται και έχουν 30 ημέρες να την αποδεχθούν ή να την απορρίψουν.
• Ο μισθωτής. Ειδοποιείται με τον ίδιο τρόπο και έχει επίσης 30 ημέρες. Η μη αποδοχή πρέπει να αιτιολογηθεί σε ειδικό πεδίο.
• Αν κανείς δεν κάνει τίποτα. Μετά τις 30 ημέρες η δήλωση «θεωρείται ότι έχει γίνει αποδεκτή». Οι ειδοποιήσεις φτάνουν στα «Τα μηνύματά μου» του myAADE, στην εφαρμογή myAADEapp και με email.

Οι προθεσμίες με μια ματιά

Ένα παράδειγμα. Αν το συμβόλαιο λύθηκε στις 12 Νοεμβρίου, η δήλωση λύσης πρέπει να υποβληθεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου.

Πώς δηλώνω τη λύση της μίσθωσης (βήμα-βήμα)

1. Συνδεθείτε στο myAADE. Μπείτε στο myAADE με τους κωδικούς TAXISnet και ανοίξτε Εφαρμογές, Φορολογικές Υπηρεσίες, Ακίνητα, «Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων».
2. Βρείτε τη σωστή μίσθωση. Επιλέξτε από τη λίστα την ενεργή μίσθωση που λύθηκε, ελέγχοντας ΑΤΑΚ και μισθωτή. Αν έχετε περισσότερα ακίνητα ή μισθωτές, προσέξτε να μην επιλέξετε άλλη.
3. Δηλώστε τη λύση. Στη λίστα των ενεργών δηλώσεων θα βρείτε επιλογές όπως «Λύση Μίσθωσης» και «Τροποποίηση Μίσθωσης». Επιλέξτε «Λύση Μίσθωσης» και συμπληρώστε ως ημερομηνία λύσης την πραγματική ημέρα αποχώρησης του μισθωτή, π.χ. την ημέρα παράδοσης των κλειδιών. Οι ακριβείς ονομασίες μπορεί να διαφέρουν, γιατί η εφαρμογή ανανεώνεται.
4. Οριστικοποιήστε. Ελέγξτε τα στοιχεία και υποβάλετε οριστικά. Η ημερομηνία οριστικής υποβολής είναι αυτή που μετράει για την προθεσμία.
5. Κρατήστε το αποδεικτικό. Εκτυπώστε ή αποθηκεύστε την «Απόδειξη υποβολής» και φυλάξτε την μαζί με το συμφωνητικό λύσης.
6. Παρακολουθήστε τις αποδοχές. Ο μισθωτής και οι συνιδιοκτήτες ειδοποιούνται και έχουν 30 ημέρες. Στα «Τα μηνύματά μου» θα δείτε αν κάποιος απέρριψε τη δήλωση και γιατί.

Πώς τροποποιώ μια δήλωση, π.χ. για νέο μίσθωμα ή παράταση

Όταν αλλάζουν οι όροι, δεν διαγράφετε τη μίσθωση για να τη δηλώσετε από την αρχή. Ανοίγετε την ήδη δηλωμένη μίσθωση και υποβάλλετε τροποποιητική δήλωση. Τα στοιχεία συνήθως εμφανίζονται προσυμπληρωμένα, οπότε διορθώνετε μόνο ό,τι άλλαξε.

1. Μπείτε στην εφαρμογή «Δηλώσεις μίσθωσης ακινήτων» και επιλέξτε την ενεργή μίσθωση.
2. Επιλέξτε «Τροποποίηση Μίσθωσης» (η ονομασία μπορεί να διαφέρει) και αλλάξτε τα πεδία που διαφέρουν, δηλαδή μίσθωμα, διάρκεια, ημερομηνία έναρξης της αλλαγής ή στοιχεία μισθωτή.
3. Οριστικοποιήστε και κρατήστε την «Απόδειξη υποβολής».
4. Περιμένετε την αποδοχή από μισθωτή και συνιδιοκτήτες, ή τη σιωπηρή αποδοχή μετά από 30 ημέρες.

Η προθεσμία είναι μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα από την ημερομηνία της αλλαγής. Αν συμφωνήσατε νέο μίσθωμα από 1 Δεκεμβρίου, η δήλωση πρέπει να έχει υποβληθεί μέχρι τις 31 Ιανουαρίου.

Και αν το συμβόλαιο απλώς λήξει;

Σε δελτίο τύπου της 29ης Αυγούστου 2026 η ΑΑΔΕ διευκρίνισε ότι για μισθωτήρια που έχουν ήδη δηλωθεί στην εφαρμογή δεν χρειάζεται νέα δήλωση μετά τη λήξη της συμβατικής διάρκειας, εφόσον οι όροι δεν αλλάζουν, π.χ. δεν αυξάνεται το μίσθωμα. Η μίσθωση θεωρείται σε ισχύ μέχρι να δηλώσει ο ιδιοκτήτης τη λύση της. Αυτό σημαίνει ότι, αν ο ενοικιαστής φύγει, δεν αρκεί να σταματήσετε να εισπράττετε. Πρέπει να δηλώσετε τη λύση. Αν αλλάξει το μίσθωμα ή κάποιος άλλος όρος, χρειάζεται τροποποίηση.

Για τα χειρόγραφα μισθωτήρια, δηλαδή αυτά που δεν έχουν δηλωθεί στην εφαρμογή, η ΑΑΔΕ λέει ότι απαιτείται ανανέωση, επειδή δεν υπάρχει πληροφορία από τον ιδιοκτήτη και δεν μπορεί να εφαρμοστεί το τεκμήριο συνέχισης.

Το πρόστιμο των 100 ευρώ και πώς αποφεύγεται

Για εκπρόθεσμη υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα προβλέπεται πρόστιμο 100 ευρώ για κάθε παράβαση (άρθρο 53 παρ. 1 του ν. 5104/2024, όπως παρατίθεται σε πρόσφατη απόφαση της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών, ΔΕΔ 1858/2026). Για να το αποφύγετε:

• Δηλώστε τη λύση ή την αλλαγή μέσα στην προθεσμία. Σημειώστε την ημερομηνία στο ημερολόγιό σας την ημέρα που συμφωνείτε τη λύση.
• Μην αφήνετε παλιές μισθώσεις «ανοιχτές», γιατί εμφανίζονται ως ενεργές.
• Αν έχετε ήδη καθυστερήσει, κάντε τη δήλωση άμεσα, ώστε να πάψει η μίσθωση να εμφανίζεται ως ενεργή.

Στην ίδια απόφαση η Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών δέχτηκε ένσταση και ακύρωσε πρόστιμο 100 ευρώ για «εκπρόθεσμη λύση» μίσθωσης, επειδή η μίσθωση είχε συνεχιστεί με τον ίδιο μισθωτή και η παράταση είχε δηλωθεί με νέα δήλωση. Επικαλέστηκε την ΠΟΛ.1252/2015, σύμφωνα με την οποία δεν επιβάλλεται πρόστιμο όταν η εκπρόθεσμη δήλωση δεν αντιστοιχεί σε πραγματική φορολογική υποχρέωση. Αν έχετε λάβει πρόστιμο που θεωρείτε άδικο, μπορείτε να ασκήσετε ένσταση, και σε τέτοια περίπτωση αξίζει να συμβουλευτείτε έναν φοροτεχνικό.

Για μισθώσεις που είχαν λυθεί μέχρι τις 30 Απριλίου 2025 και δεν είχε δηλωθεί η λύση, η ΑΑΔΕ είχε δώσει προθεσμία μέχρι τις 30 Ιουνίου 2025 για υποβολή χωρίς κυρώσεις. Η προθεσμία αυτή έχει λήξει.

Τι γίνεται με την εγγύηση

Πρακτική συμβουλή: Ρυθμίστε την εγγύηση γραπτά και ξεχωριστά από τη δήλωση στην ΑΑΔΕ. Πριν την επιστρέψετε, ελέγξτε τους μετρητές ρεύματος και νερού και τυχόν οφειλές κοινοχρήστων. Συντάξτε ένα απλό έγγραφο παράδοσης και παραλαβής των κλειδιών, όπου θα αναφέρεται η κατάσταση του ακινήτου και τι έγινε με την εγγύηση, δηλαδή αν επιστράφηκε ή αν συμψηφίστηκε με τον τελευταίο μήνα.

Συχνά λάθη

• Λάθος ημερομηνία λύσης. Δηλώνετε την ημερομηνία που ισχύει στην πράξη και όχι αυτήν που σας βολεύει φορολογικά.
• Αγνοημένες ειδοποιήσεις. Ελέγχετε τα «Τα μηνύματά μου» και το email που έχετε δηλώσει στο myAADE. Μια απόρριψη από τον μισθωτή ή συνιδιοκτήτη μένει ανοιχτή αν δεν τη δείτε.
• Επιλογή λάθος μίσθωσης. Αν έχετε πολλά ακίνητα ή πολλές μισθώσεις του ίδιου ακινήτου, ελέγξτε ΑΤΑΚ και μισθωτή πριν οριστικοποιήσετε.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί να το κάνει ο μισθωτής;

Όχι. Την υποχρέωση δήλωσης έχει ο εκμισθωτής. Ο μισθωτής αποδέχεται ή απορρίπτει τη δήλωση που υποβλήθηκε.

Χρειάζομαι λογιστή;

Όχι, εφόσον έχετε κωδικούς TAXISnet. Αν προτιμάτε, μπορείτε να αναθέσετε τη δήλωση σε λογιστή, αλλά η εφαρμογή απευθύνεται και στον ίδιο τον ιδιοκτήτη.

Τι γίνεται αν ο ενοικιαστής φύγει χωρίς να με ενημερώσει;

Η προθεσμία μετράει από τη λύση της μίσθωσης. Πρέπει να μπορείτε να τεκμηριώσετε πότε έγινε, π.χ. με την παράδοση κλειδιών ή με σχετική αλληλογραφία. Συμβουλευτείτε δικηγόρο ή φοροτεχνικό για το πώς λύνεται η μίσθωση και τι ισχύει για οφειλόμενα μισθώματα.

Ο μισθωτής δεν αποδέχεται τη δήλωση. Τι κάνω;

Αν δεν ενεργήσει μέσα σε 30 ημέρες, η δήλωση θεωρείται αποδεκτή. Αν την απορρίψει, πρέπει να αναφέρει τους λόγους σε ειδικό πεδίο. Στην περίπτωση αυτή αξίζει να συνεννοηθείτε μαζί του και, αν διαφωνείτε ουσιαστικά, να ζητήσετε νομική συμβουλή.

Ισχύουν τα ίδια για βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb);

Όχι ακριβώς. Για τη βραχυχρόνια διαμονή υπάρχει ξεχωριστό μητρώο και ξεχωριστές διαδικασίες. Σε ερωτήσεις της ΑΑΔΕ της 23ης Σεπτεμβρίου 2025 αναφέρεται, για παράδειγμα, ότι σε ακύρωση κράτησης μετά την υποβολή δήλωσης διαμονής ο διαχειριστής υποβάλλει τροποποιητική δήλωση. Δείτε τις σχετικές οδηγίες της ΑΑΔΕ.

Επίσημες πηγές. ΑΑΔΕ, Α.1068/2025, ΑΑΔΕ, δελτίο τύπου 2/6/2025, ΑΑΔΕ, Α.1112/2022 (ΦΕΚ), ΑΑΔΕ, δελτίο τύπου 29/8/2026, ΔΕΔ 1858/2026 (taxheaven), ΑΑΔΕ, συχνές ερωτήσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης.